6月(yuè)5日(rì),《新疆維吾爾自(zì)治區(qū)物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》(下(xià)簡稱《條例》)正式對(duì)外(wài)公布,并将于7月(yuè)1日(rì)起施行(xíng)。此前的(de)5月(yuè)27日(rì),《條例》由自(zì)治區(qū)第十二屆人‌★(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員(yuán)會(huì)第二十γ£¥♣九次會(huì)議(yì)通(tōng)過。從(cóng)2000年(nián)頒布《新疆維吾爾自(zì)治區(qū)城‍∑☆(chéng)市(shì)住宅區(qū)物(wù)業(yè) ±¥×管理(lǐ)辦法》,到(dào)後來(lái)廢止,再到(dào)如(rú)今即将實施的(de)《條例》,曆經17年(nián),新疆首個(gè)本地(dì)化(huà)的(de)物(wù)業(yè)管理(σ≥lǐ)地(dì)方性法規終獲自(zì)治區(qū)人(rén)大(dà)常委會(h§'→uì)審議(yì)通(tōng)過。通(tōng)過對(duì)比,記者發現(xiàn)《條例》亮(liàng)點頗<®‍多(duō)。

　　街(jiē)道(dào)辦負責指導成立業(δ₹αyè)主大(dà)會(huì)

　　今後,街(jiē)道(dào)辦事(shì)處或鄉(xiāng)鎮人(rén)民(mín)政府将肩負δπ起指導、監督小(xiǎo)區(qū)成立業(yè)主大(dà)會(huì)工(gōng)λ¶↓作(zuò)。

　　依據《條例》規定,但(dàn)凡“符合召開(kāi)業(yè)主大(d∏¶π≥à)會(huì)條件(jiàn)的(de),縣(市(shì))房(fáng)地(dì)産行(xíng)政主管部門(mén)在接到(dào)建設單位、業(yè)∞♥主或者委托的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)人(rén)的(d∞ e)報(bào)告後,就(jiù)應當書(shū)面通(tōng)知(zhī)街(jiē)道(dào)辦事€σ&≥(shì)處或者鄉(xiāng)鎮人(rén)民(mín)政府₹♦π。”

“街(jiē)道(dào)辦事(shì)處或者鄉(xiā<←∏ng)鎮人(rén)民(mín)政府在同級黨組織領♠≠導下(xià),将負責組織、指導本轄區(qū)的(de)δπσ↑業(yè)主成立業(yè)主大(dà)會(huì),選舉業(yè)主大(dà)會(huì)執行(xíng)Ω♥ε機(jī)構,并監督業(yè)主大(dà)會(huì)和(hé)業(yè)主大(dàβ×)會(huì)執行(xíng)機(jī)構依法履行(xíng)職責★₹,協調物(wù)業(yè)服務與社區(qū)管理(l☆↑£§ǐ)、社區(qū)服務的(de)關系。”并将調解處理(lǐ)物(wù)業↑π$♥(yè)管理(lǐ)服務糾紛,納入了(le)社會(huì)治安綜合治理(lǐ)的(de)考核內(nèi♠₩∞>)容。

　　動用(yòng)維修資金(jīn)需2/3業(yè)主同意

　　《條例》首次明(míng)确規定,凡涉及使用(yòng)專項維修資金(jīn);改建、重建建築;改變共有(yǒu)部分(fēn)用(yòng)&→✔途,利用(yòng)共有(yǒu)部分(fēn)盈利這(♥♦zhè)幾項內(nèi)容,需經物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)專有(yǒ​‌u)部分(fēn)占建築物(wù)總面積三分(f≈★£ēn)之二以上(shàng)的(de)業(yè)主且占總人(π↔rén)數(shù)三分(fēn)之二以上(shα®àng)的(de)業(yè)主同意。針對(duì)其他(t♥© ≈ā)事(shì)項的(de)決定,也(yě)需經專有(yǒu)部分(fēn)占總建築物(wù)面積過半數(shù)™•業(yè)主且占總人(rén)數(shù)過半的(de)業(yè)×>主同意。

　　小(xiǎo)區(qū)內(nèi)車(chē)庫、車(chē)位需先滿足γ"₩業(yè)主需求

　　小(xiǎo)區(qū)停車(chē)位的(de)分(fēn)配和(hé)使用(yò™↕π ng)是(shì)業(yè)主普遍關心的(de)問(wèn)題。《條例》≤&↑¶明(míng)确:“物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)< ÷按照(zhào)規劃建造的(de)車(chē)庫、車(chē)位,計(jì)入容積率且作(zuò)為(wèi)建築物(wù)共有(yǒu)部分(fē​✔δ£n)進行(xíng)分(fēn)攤的(de);未計(jì)入容積率,或者利用(yòng)建築物(wù)防空(kōng)地(dπ‌±ì)下(xià)室、建築物(wù)共用(yòng)設備層建造、‌≈≥劃定的(de);或占用(yòng)小(xiǎo)區(qū)道(dào)路(lù)、‍↕±共用(yòng)場(chǎng)地(dì)劃定的(de)車(chē)位均屬于業(yè)主共有(£≥yǒu)。”

　　這(zhè)意味著(zhe),但(dàn)凡是(shì)共用(yòng)場Ωσ>σ(chǎng)地(dì)的(de)車(chē)庫、車(chē)位,今後将由業(yè)主共同享有(yǒu)。隻有(yǒ£β∞u)計(jì)入容積率且未作(zuò)為(wèi)建築物(wù)共有(yǒ™÷✘♥u)部分(fēn)進行(xíng)分(fēn)攤的(de),建設單位才可(kě)以向業(yè)主附贈、φ∏'出售、出租。

　　《條例》規定,“物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)車(chē)庫、車(chē)↔∑< 位應當優先滿足業(yè)主的(de)需要(yào)。”隻有(yǒu)當車(cγ​↔hē)庫、車(chē)位滿足業(yè)主需要(yào)後,才可(kě)以向物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域以外(w"∞™Ωài)的(de)其他(tā)人(rén)出★↓→Ω租,但(dàn)不(bù)得(de)出售。且除管理(lǐ)規約、 ♣業(yè)主大(dà)會(huì)另有(yǒu)規定的(de)外(wài),出租期限一(yī)次不(bù)超過12個(gè)月(yuè)。

　　此外(wài),《條例》規定,對(duì)于物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)β↑‌域內(nèi)規劃的(de)車(chē)庫、車∑↔ε<(chē)位尚有(yǒu)空(kōng)餘的(de),物(wù)業(yè)管理(lǐ)人(rén)是(shì)不(bù)得(de)占用(yòng)業(>•>yè)主共有(yǒu)道(dào)路(lù)、場(chǎng)地(dì)設置車(c ​hē)庫、車(chē)位的(de)。

　　不(bù)得(de)限水(shuǐ)限電(diàn)限氣   <催繳物(wù)業(yè)費(fèi)

　　物(wù)業(yè)公司為(wèi)了(le)催繳物(wù)≈δ€業(yè)費(fèi),對(duì)業(yè)主限水(shuǐ)限電(diàn)的✔×↕​(de)事(shì)例并不(bù)鮮見(jiàn),《條例》規定,物(wù)業(yè)管理(lǐ)人(rén)不(bù)得(de←↓)因業(yè)主欠繳物(wù)業(yè)服務費(fèi)限制(zh¶<ì)業(yè)主的(de)水(shuǐ)、電¥≤(diàn)、氣、熱(rè)卡充值,影(yǐng)響業(yè)主正常生(shēng)活。

　　《條例》也(yě)首次提出,“水(shuǐ)、電(diàn)、氣、熱(rè)供應單位應當向最終用(yòn∑••g)戶直接收取費(fèi)用(yòng),不(bù)得(de)強迫物(wù)業(yè)管理(lǐ)人(rén)代收代交。物(£γ∑​wù)業(yè)管理(lǐ)人(rén)代收水(shu♥≈ǐ)、電(diàn)、氣、熱(rè)費(fèi)用(yòng)的(de),不(bù)得(de)向業(yè)主加收手續費(fèi)。”

　　同時(shí),針對(duì)物(wù)業(yè)費(fèi),《條例》提出了(le)政府指導價和(hé)市(shì)場(chǎng)調節價并行(x♠↔íng)的(de)概念——普通(tōng)住宅類前期物(wù)業(yè)服務收費(fèi ®>Ω)和(hé)保障性住房(fáng)物(wù)業(yè)服務收費(fèi)實行 ≥ (xíng)政府指導價,其他(tā)物(wù)業(yè)服務收費(fèi),實行(xíng)市(shì)場(chǎng)調節價。

　　實行(xíng)政府指導價的(de),價格主管部門(mén)應當會(huì)同房(fáng)地(dì)産主管部門(mén),根據物(wù)業(yè)類型、服務內(nè₩φ€i)容、服務等級等,制(zhì)定相(xiàng)應的(de)基準價和(hé)浮動幅度,并綜合物(wù)價指數(shù)變動情況,适時(shí)予以調整,及時(shí)向社會(huì)公布。

　　實行(xíng)市(shì)場(chǎng)調節價的(de),物(wù)業(yè)管理(lǐ)人(rén)應當≥₩↓就(jiù)完成服務項目進行(xíng)成本測算(suàn),并在物(wù)業(yè)服務合同中約定服務标準、服務質量、計(jì)費(fèi)方式等。

　　對(duì)于物(wù)業(yè)管理(lǐ)人(rén)違反價格管理(l♥π÷ǐ)規定及物(wù)業(yè)服務合同約定,擅自(zì)擴大(dà)收費(fèi)範圍、提高(gāo♥←‍)收費(fèi)标準、重複收費(fèi)的(de)、強制(zhì)服επ 務或者變相(xiàng)強制(zhì)服務并收費(fèi)、或者不(bù)按規定實行(xíng)&©​明(míng)碼标價的(de),業(yè)主大(dà)會(huì)執行(ελ★xíng)機(jī)構對(duì)超收部分(fēn)有(yǒu)權±π制(zhì)止或者糾正,業(yè)主有(yǒu)權拒交。

　　部分(fēn)違規行(xíng)為(wèi)将承擔法律責任

　　此次《條例》制(zhì)定的(de)內(nèi€¶≥)容涉及方方面面,可(kě)如(rú)何保證法規的(de)有(yǒu)效執行(xíng)?

　　“《條例》首次将物(wù)業(yè)管理(lǐ)中部分(fēn)違規行(xíng)γ α&為(wèi)納入法律範疇,也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō),建設單位、物(wù)業(yè)管理(lǐ)>→™£人(rén)等,一(yī)旦違規就(jiù)将承擔法律責任。”烏> '市(shì)物(wù)業(yè)監督管理(lǐ)辦公室法規監管科(kē)ε♣科(kē)長(cháng)樂(yuè)喜斌表示。

　　《條例》詳細規定了(le)違規者應負的(de)法律責任,如(rú)建設單位未向房(fáng)屋買受人(rén)明(míng)示£σ物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域、前期物(wù)業(yè)服務合同、臨時(shí)管理• ↑±(lǐ)規約的(de),由縣級以上(shàng)人(rén)民(mín)政府房(fáng)地(dì)産行(xí '§ng)政主管部門(mén)責令改正;逾期不(bù)改的(de),處1萬元以上(shàng)5萬元以下(xià)罰款;建設單位、物(wù)業(yè)管理(lǐ)人(ré☆""♠n)、專業(yè)維修單位、專業(yè)經營單位不(bù)履行(xíng)或者拖<± ↓延履行(xíng)保修、維修、養護責任的(de),由縣級以上(shàng)人(rén)民(mín)政府房(fáng)地(dì)産行(xγ₩íng)政主管部門(mén)責令限期改正,逾期不(bù)改的(de),處10萬元以上(shàng)20萬元以下(xià)的(de)罰款,造成業(yè)主損失的(de),依法承擔賠償責任等。

　　針對(duì)各類違法行(xíng)為(wèi),除了(le)進行(xíng)罰款、賠償損失外(¥α₹&wài),主體(tǐ)責任人(rén)或責任單位還(hái)将承擔民(mín)事(shì)乃至刑事↑★(shì)責任。

　　意義

　　填補新疆此類立法空(kōng)白(bái)

　　“《條例》的(de)審議(yì)通(tōng)過,填補了(le)新疆物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)立法空(kōng)白(b  ái)。”新疆師(shī)範大(dà)學新疆社會(huì)管理(lǐ)研究院常務副院長(c$§←háng)石路(lù)教授難掩欣喜。

　　“自(zì)治區(qū)物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例作(zε ♥uò)為(wèi)地(dì)方性法規,是(shì)國(guó)家(jiā)立法的(de)延$¥₩伸完善和(hé)細化(huà)補充。”石路(lù)表示,為(wèi)了(le)符合新疆特色與現(xiàn)實需求,在《條例》的(de)制(zhì)定過程中,自(zì)治區(qū)人(rén)民(mín)政府法制(zhì)辦和(≥€☆hé)住建廳,召開(kāi)了(le)多(duō)次不(bù)♠™同級别的(de)專家(jiā)論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì),并面向全社會(huì)征求意見(jiàn)。來(láiφ←€)自(zì)新疆大(dà)學法學院、新疆師(shī)範大(dà)☆™★學社會(huì)管理(lǐ)研究院和(hé)律師(shī)界、♥↔₹物(wù)業(yè)管理(lǐ)領域的(de)專業(yè₩↕>←)人(rén)士,都(dōu)對(duì)于這(zhè)部地(dì)方性∞≤法規提出了(le)很(hěn)多(duō)寶貴的(de)意見(jiàn)。

　　“地(dì)方性法規的(de)制(zhì)定,需要(yào)在滿足本地(dì)居民(mín)需↔☆求的(de)同時(shí),不(bù)得(de)與上(shàng)位法抵觸,同時(shí)還(hái)要(yào)考慮到(dào)現(xiàn) λ₩∞實中的(de)可(kě)操作(zuò)性,兼顧各方權益等。”石路(lù)說(shuō),特别是(shì)考慮到(dào)新疆多(d‌≥×↔uō)民(mín)族地(dì)區(qū)城(chéng)市(shì)化(huà)發展中‍∑±,小(xiǎo)區(qū)物(wù)業(yè)管理(lǐ)面臨的(de)共性和(hé)個(gè®<δ)性等諸多(duō)問(wèn)題。

　　“比如(rú)說(shuō),在業(yè)主大(dà)會(huì)未成立的(de)情況下(xià),該由誰代表和(hé)維護業(yè)主在物(wù)業(yè)☆★管理(lǐ)活動中的(de)合法權益?”石路(lù)舉例說(shuō),國(guó)家(jiā)層面的(de)立法中,并沒有(yǒu)給予明(míng)确的(de)解釋和(hé)規定,其他(tā)地(dì)方性法規已有(yǒu)的(de)規定也(yě)不(bù)能(nπ→↑&éng)照(zhào)搬,需要(yào)推敲。

　　最終,結合自(zì)治區(qū)物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)具體(tǐ)∏↔₹π情況,自(zì)治區(qū)物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例在第三十四條中對(duì)此做(zu↔∑ò)出了(le)明(míng)确的(de)規定≥φ♥——未依法成立業(yè)主大(dà)會(huì)和(hé)選舉÷¶ ♣産生(shēng)業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)物(wù)業(yè)管 §理(lǐ)區(qū),可(kě)以由街(jiē)道(dào)辦事(shì)處或者鄉(xiāng)鎮人(rén)民(m↕★ín)政府,在征求該物(wù)業(yè)管理(lǐ)區§Ω(qū)業(yè)主意見(jiàn)并取得(de)過半數(shù)業(yè)主書(sh§↓ū)面同意後,指導物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)所在地(dì)社♦®•¶區(qū)居民(mín)委員(yuán)會(h♠™≈★uì)臨時(shí)代行(xíng)本條例規定的(de)業(yè)主委員(yuán)¶↓ 會(huì)職責。

　　反響

　　物(wù)業(yè)服務更便于執行(xíng)

　　面對(duì)新出台的(de)《條例》,不(bù)少(shǎo)物(wù)業(yè)公司表示,《條例》讓物(wù)業(yè)服務更細化(huà),有(yǒu)法可(kě)依更便于執行(xíng)。

　　“《條例》為(wèi)物(wù)業(yè)服務提供了(le)明(míng)确的(de)依據,物(wù)業(yè)更便于執行(xíng'ελ)。”新疆廣彙物(wù)業(yè)管理(lǐ)有(yǒu)限公司相(xi≥∏àng)關負責人(rén)說(shuō),“比如(rú)明(míng)确車(chē)庫、車(chē)位不(bù)能(nénδβ™≤g)向物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域以外(wài)的(de)其他™♥λ↑(tā)人(rén)出售,隻能(néng)出租。”

　　新疆恒天地(dì)物(wù)業(yè)服務有(yǒu)限公司←∏€負責人(rén)表示,新的(de)《條例》施行(xíng)對(duì)物(wù)業(yè)有(yǒu)♥φ更好(hǎo)的(de)指導作(zuò)用(yòng)。“比如(rú)《條例》對(duì)維修基→≈αε金(jīn)使用(yòng)在屋面防水(shuǐ)損壞造‍α成滲漏;電(diàn)梯故障停止使用(yòng);房(fáng)屋局部有(yǒu)垮塌、脫落危險等6個(gè)方面作(zuò)出細化(huà),這(zhè)對(duì)于物(wù)業(yè)服務工•↔©™(gōng)作(zuò)有(yǒu)了(le)明(míng)确指導”。